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固定資産税の節税につながる建て替え特例の仕組みや要件とは?

カテゴリ:「海老名の不動産屋」の知って得する不動産知識

固定資産税の節税につながる建て替え特例の仕組みや要件とは?

こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。

土地や建物を所有していると、固定資産税が課せられます。
そこで気になるのが、建て替えしたときの固定資産税の取り扱いではないでしょうか。
基本的に新しい建物のほうが固定資産税は高くなりますが、一定の条件を満たしていると税金が安くなる可能性があります。
そこで今回は、固定資産税の建て替え特例について解説します。

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固定資産税の建て替え特例の仕組みとは?

固定資産税の建て替え特例の仕組みとは?

固定資産税とは、土地や建物に課せられる税金です。
税額は固定資産税評価額に基づいて決定され、建物は築年数に応じた経年減点補正率によって、経年劣化の程度が考慮されます。
木造住宅の場合、築10年で経年減点補正率は0.5となり、税額は新築時の半分になります。
築年数の古い家屋ほど税額は低くなるため、建て替えによって建物が新築状態になれば、固定資産税が高くなる可能性があります。

更地も税金が高くなる

建物は築年数により税額が変化しますが、土地は建物の有無によって税額が変わります。
以下の基準に当てはまる住宅用地は、住宅用地の特例により固定資産税が軽減されています。

●200㎡以下の部分:固定資産税1/6、都市計画税1/3
●200㎡超の部分:固定資産税1/3、都市計画税2/3


しかし、建て替えにあたり家屋を解体すると、上記の特例が適用されません。
固定資産税は1月1日時点で決定されるため、この時点で更地になっていると住宅用地の特例は適用外となり、税金が高額になる可能性があります。

固定資産税の建て替え特例の概要

古い家屋の建て替えにあたり、一定の条件を満たしている敷地について申請すると、建て替え特例が適用されます。
建て替え特例とは、家屋の建て替え中でも住宅用地の特例の適用を受けられる制度です。
ただし、建て替え特例により固定資産税が軽減されるのは土地部分に限られます。
新築された建物部分については、その時点の建物の価値に応じて固定資産税が決まりますので、注意が必要です。

固定資産税の建て替え特例が適用される要件とは?

固定資産税の建て替え特例が適用される要件とは?

建て替え特例の適用を受けるためには、以下の要件を満たしている必要があります。
建物を解体するタイミングにも影響があるので、建て替えの際には次のポイントを確認しておきましょう。

建て替えの前年1月1日時点で住宅用地である

建て替え特例は、あくまでも住宅の建て替えを条件とした制度です。
そのため、建て替えの前年1月1日時点において住宅用地であることが要件です。
もともと所有している土地でも、前年1月1日時点で住宅用地でない場合には、建て替え特例を利用できないため注意しましょう。
また、解体工事が1月1日をまたぐときも固定資産税が高くなる恐れがあります。

前年1月1日時点で住宅建築工事が着工している

前年1月1日時点で、すでに建物の解体が完了したうえで、住宅建築工事が開始されている必要があります。
さらに翌年までに、建物が完成予定であることも条件です。
住宅建築工事が開始とは、解体工事は完了したうえで建築確認申請を提出し、3月までに建築工事が始まっている状態を意味します。
具体的には、水盛り・遣り方・根切りといった基礎工事がスタートしている状態です。
地盤改良などの開発工事や地鎮祭、地縄張りは含まれない点に注意してください。

建て替えの前後で同一の敷地である

建て替えの前後で、住居は同一の敷地に所在している必要があります。
位置は要件に含まれていないため、同一の敷地であれば違う場所に建て替えても問題はありません。
土地が広いときには、新しい家を建築している間は古い家に住み続けるといったケースが考えられるでしょう。
しかし隣地を買い足しして、その場所に建て替えるといった場合には、同一の敷地には当てはまらず建て替え特例は適用されません。

建て替え時点での所有者と前年度の所有者が同一である

建て替え特例を利用するためには、建て替え時の所有者と前年度の所有者が同一であることが条件です。
たとえば、相続によって取得した実家を子どもがすぐに建て替えようとすとすると、建て替え特例は認められません。
このようなケースでは、相続した直後ではなく数年間住んだあとに建て替えれば特例の適用が認められます。

建て替え中に相続が発生した場合

建て替え中に相続が発生したときは、相続人の立場によって適用条件は変化します。
まず、配偶者が相続したときにはそのまま住宅用地の特例は適用されます。
同居の親族(配偶者以外)が相続したときは、次の条件を満たしていなければなりません。

●相続税の申告期限まで相続対象の土地と建物に居住している
●建て替え中の建物が完成後、すぐにその建物に居住する


そして同居していない親族が相続したときは、以下の条件を満たしている必要があります。

●相続税の申告期限まで相続対象の土地を所有している
●被相続人に配偶者や同居の親族がいない
●相続開始時点において被相続人と相続人が国内に住所を有している

建て替え特例の申請方法

建て替え特例を利用するためには、土地が所在する税務署への申請が必要です。
住宅を解体した翌年1月31日までに、以下の書類を提出してください。

●固定資産税の住宅用地等申請書
●建築確認申請書(受領印のあるもの)、建築確認済証、中高層建築物の建築に係る紛争の予防と調整に関する条例等に基づき行政庁に提出した書類いずれかの写し
●建て替え前の所有者と建築主の関係を示す書類(同一の場合は不要)

二世帯住宅が固定資産税の建て替え特例に該当するケース

二世帯住宅が固定資産税の建て替え特例に該当するケース

建て替えの目的が、二世帯住宅を新築するためであるケースも多いのではないでしょうか。
二世帯住宅であっても、基本的な適用要件は変わりません。
しかし、新築する建物の構造や名義には注意が必要です。
場合によっては、固定資産税が高くなったり、そもそも建て替え特例を利用できなかったりします。
そこで、二世帯住宅で建て替え特例を利用するときのポイントを確認していきましょう。

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二世帯住宅の種類

二世帯住宅には、大まかに分けて以下の2種類があります。

●玄関が1つで建物内でもつながっている(構造上分離されていない)
●玄関が2つで建物内ではつながっていない(構造上分離されている)


構造上分離されていない二世帯住宅は、1つの建物として考えます。
そのため、固定資産税は200㎡以下の部分は1/6、200㎡を超える部分は1/3に軽減されます。
二世帯住宅を建てられる土地は、200㎡を超える場合もあるため注意しましょう。
一方で、構造上分離されているメゾネットタイプの二世帯住宅は、2つの建物として取り扱われます。
それぞれに対して200㎡までは小規模住宅用地として扱われるため、合計で400㎡の土地に対して固定資産税は1/6に軽減されます。
敷地面積が大きい場合には、メゾネットタイプの二世帯住宅への建て替えを検討するのもおすすめです。

名義の注意点

二世帯住宅の場合、親が所有する土地に子どもが家を建てるケースもあるのではないでしょうか。
しかし建て替え特例を利用するためには、建て替えの前後で所有者が同一であることが条件です。
そのため、このケースでは建物を親と子どもの共有名義にするといった対策が必要な点に注意してください。

まとめ

マイホームを建て替えるなら知っておきたい、固定資産税の建て替え特例について解説しました。
要件を満たしたうえで申請すれば、建て替え中でも固定資産税の負担が軽減されます。
二世帯住宅の建て替えにも利用できるため、古い家屋の建て替えをご希望の方は活用してみてはいかがでしょうか。

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