こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
建売住宅を購入する際に気になるのが間取りや価格ですが、それ以外にも大切なチェックポイントがあります。
さまざまな面を考慮して購入すれば、入居後の快適な暮らしを実現することが可能です。
そこで今回は、建売住宅における間取りや価格以外のチェックポイントとして、住環境・住宅の性能・契約条件についてご紹介します。
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弊社へのお問い合わせはこちら建売住宅のチェックポイント①住環境
建売住宅の1つ目のチェックポイントは、住環境です。
住環境と一口にいっても知っておきたいポイントは多岐にわたります。
ここでは、用途地域・接道状況・日当たりについて見ていきましょう。
住環境におけるポイント①用途地域
用途地域とは、都市計画法における土地に対してかかる制限のことです。
用途地域は、指定されたそれぞれの土地について建築できる建物の大きさや種類などが定められており、下記の13種類に分類されます。
●第一種低層住居専用地域…一戸建てやアパート主体の住宅地で商業施設の建築は不可
●第二種低層住居専用地域…一戸建てやアパート主体の住宅地で商業施設の建築が可能
●第一種中高層住居専用地域…中規模な病院や大学などの3階建て以上の建築が可能（床面積が500㎡まで）
●第二種中高層住居専用地域…スーパーマーケットや広めの店舗などの3階建て以上の建築が可能（床面積が1500㎡まで）
●第一種住居地域…住宅の環境を保護する地域で住宅の建築のほか事務所やホテルなどの建築が可能（床面積が3000㎡まで）
●第二種住居地域…第一種住居地域のほかに住環境に影響の少ないカラオケボックスやパチンコ屋などの建築も可能
●準住居地域…第二種住居地域のほかに小規模な映画館や倉庫などの建築も可能
●田園住居地域…農業用地に調和した低層住宅の建築が可能
●近隣商業地域…床面積の制限がなく、住民の利便性のために商業施設や事務書などの建築が可能
●商業地域…商業施設のために設定された地域で銀行や飲食店、百貨店、工場などの建築が可能
●準工業地域…住環境への悪化や危険がない工場の建築が可能
●工業地域…すべての工場の建築が可能
●工業専用地域…住宅の建築が不可
住宅は、工業専用地域以外のすべての地域に建築することができます。
しかし、どのような目的で指定されているのか、周辺にどのような建物が建築される可能性があるのかを念頭に置いて物件を選択することが大切です。
用途地域は、自治体の窓口で調べることができ、自治体のホームページで公開している自治体も多くあるため、事前に確認することをおすすめします。
住環境におけるポイント②接道状況
実際の暮らしに配慮して接道状況をしっかりと確認しておくこともポイントの1つです。
見落としがちですが、歩道やアップダウンの激しい道の有無を調べるなど、車だけでなく徒歩での移動についても考えておく必要があります。
また、乳幼児のいる家庭ではガードレールの有無や交通量などについての確認も大切です。
車道については、離合のしやすさなどもチェックしておくことをおすすめします。
住環境におけるポイント③日当たり
日当たりは部屋の明るさや室温、湿度などにも影響するため、快適な住環境には欠かせないポイントです。
しかし、内見の際の時間帯や天気によっては日当たりをしっかりと確認できない可能性があります。
そのため、可能な範囲でさまざまな天気や時間帯における日当たりをチェックしておくことが大切です。
建売住宅のチェックポイント②住宅の性能
建売住宅の2つ目のチェックポイントは、住宅の性能です。
「住宅性能表示制度」を採用した建売住宅は、一定の品質が確保されており、住宅性能表示を見ればその住宅の性能がわかる仕組みになっています。
評価書の受領によって住宅の性能が見える化されるため、多くの住宅メーカーで採用されており、近年の評価書の交付数は増加傾向です。
住宅は空気環境や音環境などの10分野で評価されますが、とくに重要とされているのが次の4分野です。
●構造の安定…耐震性や地盤などの構造
●劣化の軽減…建物の耐久性
●維持管理・更新への配慮…配管の点検や掃除、補修のしやすさ
●温熱環境…断熱性や気密性などの省エネルギー性能
これらの4分野には等級が定められており、等級がどの程度なのか確認することによって建売住宅の性能をチェックすることが可能です。
それでは、それぞれの分野における等級について見ていきましょう。
耐震等級（構造の安定）
耐震等級は、耐震性の指標として等級1から等級3までの3段階に分けられています。
等級1の住宅は、震度6強から7の地震でもすぐに倒壊しないギリギリの耐震性能です。
建築基準法では等級1を満たすように規定されていることも覚えておきましょう。
なお、等級2は等級1の1.25倍の耐震性、等級3は等級1の1.5倍の耐震性があり、震度6強から7の地震がきてもある程度の補修をすれば住み続けられるとされています。
劣化対策等級（劣化の軽減）
劣化対策等級は、劣化対策を表す等級で、等級1から3までの3段階に分けられており、建築基準法で規定されているのは等級1です。
等級2では2世代（50年から60年）以上、等級3では3世代（75年から90年）以上の住宅の使用が可能な性能と認定されています。
維持管理対策等級（維持管理・更新への配慮）
維持管理対策等級は、給排水管や給湯管、ガス管などの維持管理をしやすさを表す等級で、等級1から3までの3段階に分けられています。
等級2は、基礎や外壁などを傷つけずに点検や補修ができる性能を保有し、等級3は等級2に加え、床や天井なども傷つけずに点検や補修ができる性能と認定されています。
等級1は、等級1、2以外の性能と認定されています。
断熱等性能等級（温熱環境）
断熱等性能等級とは、省エネ性能を表す等級で、2022年10月に5段階から、等級1から7までの7段階に等級が増えています。
その結果、2025年4月以降は全ての新築住宅には等級4以上が義務付けられました。
等級4は、「次世代省エネ基準」といわれ、壁や天井だけでなく、開口部（窓や玄関ドア）なども断熱が必要となるレベルです。
このように各分野の等級を確認することによって建売住宅の性能がわかるため、購入する際のご参考にしてみてください。
もちろん性能の良い建売住宅はそれだけコストもかかるため、費用負担とのバランスも考える必要があります。
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建売住宅のチェックポイント③契約条件
建売住宅の3つ目のチェックポイントは、契約条件です。
ここでは契約条件に関する3つのポイントをご紹介しますので、新生活を気持ちよく始められるようしっかりと確認しておきましょう。
契約条件のポイント①取引様態
取引様態には、次の3つのパターンがあります。
●仲介（通常は仲介手数料が必要）…不動産会社が売主と買主の間に入って取引をおこなうこと
●売主（仲介手数料が不要）…不動産会社と直接取引をおこなうこと
●代理（仲介手数料が必要なケースと不要なケースがある）…不動産会社が売主の代理として取引をおこなうこと
どの取引様態を選択するのかによって仲介手数料の発生の有無が異なるため、注意しましょう。
ちなみに当社ですと●仲介の取引様態でも仲介手数料を0円（不要）でお取引きができます。
※物件により異なりますが「新築戸建て」はほぼ「仲介手数料を0円でお取引き」の対象になります。
契約条件のポイント②引き渡し日
契約条件のなかでは、引き渡し日についてもチェックしておくことが大切です。
引き渡しのあとの引っ越しや入居は自由なため、しっかりとチェックしておくことによって新生活までのスケジュールを立てる際に役立ちます。
ただし、工事遅延などで引き渡し日が延長される可能性も考慮して引っ越し日はゆとりをもったスケジュールにしておくと安心です。
まとめ
今回は、建売住宅における間取りや価格以外のチェックポイントとして住環境・住宅の性能・契約条件の3つをご紹介しました。
チェックポイントを参考にし、希望条件に合わせた建売住宅を見つけましょう。
私ども大樹不動産は、海老名市・座間市・綾瀬市・厚木市を中心に有資格者による的確・適切なアドバイスでお客様が安心できる取引をおこなっております。
お客様のご希望に合わせて誠実に対応いたしますので、一戸建ての購入をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
大樹不動産 メディア 担当ライター
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