こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
不動産売却を検討している方で、ひょっとしたらこの不動産贈与税がかかってしまうのでは？と心配されている方におすすめの情報です。
贈与税がかかってしまうケースとはどのような場合なのか、また軽減させる方法はあるのかについてご案内しております。
不動産の売買に進む前に、ぜひこの記事の情報に目を通し参考にしてみてください。
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贈与税とは一体何を意味するのか、また贈与と譲渡の違いについてもご紹介しています。
贈与税とは
贈与税とは簡単にいうと、財産を贈与された方が支払う税金のことをいいます。
たとえばご高齢になった祖父から、孫に対して不動産や預貯金を無償で譲り渡す時に、受け取る側の孫に対して税金が発生するということです。
「身内同士がプレゼントしているだけなのに」と思いがちですが、法律上税金が発生する仕組みとなっているのです。
また通常の買い物などでかかる税率とは違い、贈与に対しての税は高い税率が設定されているので、受け取る側が負担になるケースも考えられます。
では「入学祝などにまとまった現金を渡すときはどうなるの」と考える方もおられるでしょう。
贈与に対しての税は、1年間で合計110万円までは課税の対象にはなりません。
要するに、1年間に110万円以下の不動産や預貯金をプレゼントすることに関しては、税金は発生しないということです。
この場合入学祝いとしてたとえば50万円孫に対して贈ったところで、贈与に関する税金は発生しないということになります。
贈与と譲渡の違いは
贈与と譲渡をよく間違って使っている方がおられますが、上記で述べた祖父からお孫さんへ無償で財産を譲り渡すことを贈与といいます。
一方譲渡は、対価を受け取って不動産を譲り渡すことをいいます。
不動産会社が仲介役となり、不動産の売買をすることを譲渡と呼んでいるのです。
不動産売却時に贈与税がかかるケースとは？
次に不動産を売買するときに、贈与税がかかるケースがあります。
これはどんな場合に起こり得ることなのかご説明いたします。
親族間取引の場合
不動産の親族間取引とは、親子や祖父母・孫関係など親族の間において不動産の売買をおこなうときに使用される言葉です。
無償で譲り渡すと贈与税がかかってしまうため、それを避けようと市場価値よりも極端に安い値で売買をしようとします。
たとえば親が本来3,000万円の市場価値がある不動産を、子に対し300万円で売却したことにします。
このようなケースでは売買を交わしたにも関わらず、相場と実際の売却価格の差額である2,700万円に対して贈与税がかかってしまうのです。
親族間取引の場合はとくに税務署にマークされてしまい、贈与税を避けようとしても困難なことなのです。
法人間取引の場合
法人間取引とは、関係会社同士や代表者と法人などの関係性を持つ間での取引のことをいいます。
親族間取引と考え方は同じで、実際の相場より売却価格に大きな差額がない限りは問題ありません。
しかし大きな差額がある場合は、税務署からマークされてしまい贈与税を支払う義務が発生してしまうのです。
親族関係の場合は贈与税、法人関係の場合は法人税が課されることになっています。
いずれにせよ相場より安い価格での売買は、低額譲渡とみなされ問題となってしまいます。
そのため親しい間柄であっても、適正価格での売買を心がける必要があるといえるでしょう。
不動産売却において贈与税を軽減する方法について
ここでは上記の内容を踏まえ、不動産売買において税金を軽減させる方法についてご紹介いたします。
適正価格での売買
親族間、法人間での不動産売買で贈与税を発生させたくなければ、基本的に適正価格で売買をおこなうことしかありません。
贈与税を回避しようとしても、登記簿謄本や移動情報などから税務署は把握できてしまいます。
売買しようとしている不動産の適正価格を、不動産鑑定士に頼み鑑定評価を出してもらいましょう。
年間110万円の控除を利用
年間110万円までは贈与税がかからないため、いったん不動産を売却してしまい不動産売却で得た収入を、年間110万円以下にして生前贈与する方法です。
また不動産を手放したくない事情があり、さらに預貯金がある場合は、後の不動産購入資金として年間110万円以下の現金を生前贈与することになります。
ただし注意が必要となるのが定期的に毎年一定額贈与することは、定期贈与といわれ課税対象になってしまう場合が考えられるのです。
毎年振り込む時期を変える工夫や、金額を一定にしないことで防ぐことができるため過度に心配する必要はないでしょう。
このように長年振り込まれた金額を合算することで、後に不動産を適正価格で売買することが可能となります。
贈与された側は毎年贈与される金額において、きちんと管理し残しておくことが大切となります。
使い込んでしまっては、いざ譲渡しようと思った際に現金が準備できず、贈与という形になり贈与税を払うことになってしまうでしょう。
相続時精算課税制度
最後に軽減の対策として相続時精算課税制度というものがあります。
あまり聞き慣れない制度ではありますが、上手に利用すると大きなメリットもある制度といえるでしょう。
相続時精算課税制度を利用すると、累計2,500万円までは贈与に関する税が非課税となります。
これは誰もが利用できるわけではなく、一定の条件の元に成り立っている制度となります。
贈与する側が60歳以上の両親または祖父母であり、贈与される側は18歳以上の子または孫である必要があります。
この相続時精算課税制度を利用するメリットとしては、2,500万円まで贈与税が非課税となり、また超過分に対しても課税額が低いことが挙げられます。
また他にも贈与者ごとの制度利用が認められ、たとえば孫に対して祖父から2,500万円まで、祖母からも2,500万円までの利用が可能ということになるのです。
さらにお亡くなりになられた際の相続トラブルを、事前に整理することで防ぐことができます。
ここまで聞くとメリットばかりで利用しないと損ではないかと考えてしまいますが、実はデメリットもあります。
この相続時精算課税制度という制度は、「生前贈与するときには贈与に関する税が非課税ですよ」というものであって、贈与者がお亡くなりになられたあとに、生前贈与した財産分に相続税が発生します。
要するに納税のタイミングが先送りになっているだけであり、結局のところ支払わなければならないということなのです。
また一度相続時精算課税制度を利用すると、暦年課税に戻すことができないため、よく考えて利用する必要があるでしょう。
また暦年課税の場合は、上記でも述べたように年間110万円までは贈与に対しての税の対象ではないですが、この相続時精算課税制度の場合すべての贈与に対して課税の対象となってしまうため、注意が必要です。
相続時精算課税制度は、マイホームを建てるなど、早期にまとまったお金が必要な場合に利用を考えると良いでしょう。
また不動産などで今後価値が上昇していく予想がある場合も、この制度が有利となる可能性があります。
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まとめ
不動産売却時に贈与税がかかるケースや軽減する方法についてご紹介いたしました。
聞き慣れない言葉もあったと思いますが、専門家に相談するなどして対策を取りましょう。
これから不動産売買を予定されている方は、これらに当てはまらないかどうか確認し、もし当てはまる場合は軽減する方法を参考に行動してみてください。
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大樹不動産 メディア 担当ライター
大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。
