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売却する際に不動産屋と交わす『媒介契約』とは

カテゴリ:「海老名の不動産屋」の知って得する不動産知識

売却する際に不動産屋と交わす『媒介契約』とは



こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。


媒介契約」あまり聞き慣れない言葉かもしれませんが、不動産を売却する際に、不動産屋に売却の手伝いを依頼する契約を「媒介契約」といいます。

詳しくお伝えすると不動産を売却する際、売主が直接買い手を探すのは正直難しいです。
「お隣さんが・・・」「友人が・・・」「親族が・・・」など運良くそんな話しがあれば良いですが、中々そうはうまくいきません。

仮にたまたま「お隣に居住している方から購入したい」となったとしても、不動産屋を介さず直接取引きをして、その購入者に銀行が住宅ローンとして融資をしてくれるかと言うと、残念ながら融資をしてくれません。

なぜかというと、個人同士の取引きだと「そもそも売買金額は妥当なの?」「役所調査・法務局調査・現地調査は?」と銀行からすると住宅ローン融資するにあたってリスクが高い為です。

そこで不動産屋に買い手を探して欲しいと依頼するのが一般的です。

ただ不動産屋も何の取り決めもせず、勝手に販売活動をする事ができない為、どのような売却活動で販売するか、成約した時の報酬をどうするか等の取り決めを書面化し依頼者と契約をします。

その契約の事を「媒介契約」と呼びます。

売買契約」ではなく「媒介契約」です・・・

一般の方は「こんがらがる」そうです。
何しろ言葉にすると「ばいばいけいやく」「ばいかいけいやく」とても響きが似てますので(^-^)/

今回は媒介契約の種類とメリットデメリットについて紹介したいと思います。

茨木 智紀


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3種類の媒介契約


『媒介契約は大きく分けて以下の3種類ございます』

「専属専任媒介契約」

専属専任媒介契約は、仲介をする業者を一社に絞って依頼するものです。
また、依頼者(売主)が例えば親戚や友人などの買い手を見つけてきた場合も、依頼した業者を通して取引きを進めなければなりません。

業者間ネットワーク(通称レインズ)に媒介契約から5日以内に登録しなければいけません。
また売主に対しては1週間に一度以上の割合で販売状況の報告する事が義務づけられてます。

・・メリット・デメリット・・
1社に絞りかつ、レインズへの登録も早く、1週間に1度以上の売主への報告義務があるため、依頼を受けた業者は買い手探しを積極的に頑張る傾向があります。(担当営業にもよりますが・・・)
ただ依頼するのが1社に絞られるのでその1社が頑張らないと成約まで時間がかかる可能性があります。


「専任媒介契約」

専任媒介契約も専属専任媒介契約と同じように依頼する業者を1社に選定しなければいけません。
ただ専属専任媒介契約と違う点としては、依頼者(売主)自ら買い手を見つけてきた場合は依頼をした仲介業者を通さず売買契約を結べます。

業者間ネットワーク(通称レインズ)に媒介契約から7日以内に登録しなければいけません。
売主に対しては2週間に一度以上の割合で販売状況の報告する事が義務づけられてます。

・・メリット・デメリット・・
専属媒介契約と同じく1社に絞られますので、依頼を受けた業者は頑張る傾向があります。
ただ専属専任媒介契約と違い少しレインズへの登録が遅くなり、報告は2週に1度になりますので売主は販売状況が見えずらくなるかもしれません。(あくまでも報告義務の話しなので売主から連絡をする分には全然OKです)
専属専任媒介契約と同じように依頼するのが1社に絞られるのでその1社が頑張らないと成約まで時間がかかる可能性があります。


「一般媒介契約」

一般媒介契約は上記2つの媒介契約とは違い複数の業者に依頼する事ができます。
依頼者(売主)が探してきた買い手とも直接契約する事ができます。

業者間ネットワーク(通称レインズ)への登録へは任意となります。
売主への報告の義務はありません。

・・メリット・デメリット・・
一般媒介契約の最大のメリットは複数の業者に依頼する事が出来るため販売機会が多くなる点があります。他社に売られたら1円もお金は入ってこない為、依頼を受けた業者は頑張ります。
ただ!!その反面、依頼を受けた業者は競争してまで売りたいと思う物件ではない限り、積極的に時間と経費をかけて販売活動をしてくれません。

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まとめ


これは経験則ですが、人気エリアを一般の方が買いやすい(割安)ような金額で販売をする場合は「一般媒介契約」がオススメです。
なにせ依頼を受けた業者が我先きにと言わんばかりに頑張ります。

一方物件を少しでも高く、もしくは売主に良い条件で販売したい場合は「専属専任契約」「専任媒介契約」がオススメです。売主と密に連絡を取り合い売却活動の相談・報告・アドバイスをしながら「売却のパートナー」として責任を持って行動をしてくれます。

ですので売却の相談をする際にはその不動産の売り方や売主の要望に合った「媒介契約」を選択する事をオススメします(^-^)/

大樹不動産」では海老名市の新築戸建て・リフォーム済み物件を中心に仲介手数料無料で取引きをさせて頂いております。ホームページに掲載されていない物件も多数ございます。スーモ・アットホーム・ホームズ等に掲載されている新築・リフォーム物件はほとんど仲介手数料無料になりますので、「もし気になる物件があるんだけど無料になる??」の確認は「大樹不動産」までお気軽にお問い合わせください。



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