住宅ローンの借り換えを解説！タイミングを見極めるポイントもご紹介｜海老名市の新築戸建て、マンションの仲介手数料無料物件をご紹介

▼ 住宅ローンの借り換えとは？どのようなケースでおこなうもの？
▼ 住宅ローンを借り換えるメリットとデメリットを解説
▼ タイミングが大切！住宅ローンの借り換えを検討するポイント
▼ まとめ

住宅ローンの借り換えを解説！タイミングを見極めるポイントもご紹介

こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。

住宅ローンは借り入れから完済まで長期間なることが一般的であり、その間には「借り換え」をおこなうことで、総支払額を減らせる場合もあります。
しかし、効果的な借り換えをおこなうには、適切なタイミングなどを知っておくことが大切です。
今回は借り換えに適したタイミングのほか、借り換えとはどのようなものかという概要やメリット・デメリットなどを解説します。

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住宅ローンの借り換えとは？どのようなケースでおこなうもの？

住宅ローンを活用してマイホームを購入した場合、毎月の支払いをおこないます。
支払いの負担を軽減するために、有効な対策になり得るのが借り換えです。
まずは、借り換えとはどのようなものか、概要から解説します。

住宅ローンの「借り換え」とは

借り換えとは、他の金融機関で新たに住宅ローンを組みなおし、現在借り入れを受けている銀行の残債は一括返済することです。
通常、借り換えをおこなう際には、現在の住宅ローンよりも金利の安いものに乗り換えます。

借り換えをおこなう目的とは

ローンにはさまざまなものがあり、車などと比べると、住宅ローンの金利は低いといえます。
しかし、それでも借り換えが有効なのは、住宅ローンは残高の額が大きいため、少し金利が下がっただけでも返済の負担が軽減できる可能性があるからです。
借り換えによって金利を低くすることは、総支払額や毎月の支払額の負担を減らすことにつながります。
住宅ローンの金利の動きは、市場金利の影響を受けます。
たとえば、2016年にはじまったマイナス金利政策の影響により各金融機関が金利を下げたことで、借り換えたほうが得策となるケースが見られました。
ほかにも固定金利の特約期間が終わることや家計の見直しが、借り換えの良いきっかけになる場合もあります。
また、金利を低くする目的以外に、団体信用生命保険を見直したいときなども借り換えが有効な手段といえます。
住宅ローンの加入時に契約する団体信用生命保険は、金融機関によっても保障が異なるため、借り換えを機にさらに充実した保障内容になる可能性があるためです。

住宅ローンを借り換えるメリットとデメリットを解説

借り換えをおこなうべきかを考えるとき、判断材料のひとつになるのが取り組む際のメリットとデメリットです。
メリットだけでなく、デメリットも知っておくことが失敗しない借り換えにつながります。
ここでは、住宅ローンを活用してマイホーム購入するときに知っておきたい借り換えのメリット・デメリットを解説します。

借り換えをするメリット

住宅ローンの借り換えのメリットで、まず着目したいのが「毎月の支払負担が軽くなる」という点です。
毎月の支払額を減らせるということは、「総支払額を減らせる」というメリットにも通じています。
ちなみに、元金と利息を合わせたものが月々の支払額です。
支払額を減らすには、現在の借り入れをしている金利と比べて、さらに低い金利のローンを選択する必要があります。
メリットを得るための具体的な条件として、借り換えの前後で金利差が1％以上あることがポイントです。
くわえて、返済期間は10年以上で残債は1,000万円以上となるケースが、支払額を減らせるという借り換えのメリットを得やすいでしょう。
返済期間、金利差などをふくめた条件によっても変わりますが、月々に数千円以上の減額ができれば家計にとってうれしいメリットです。
住宅ローンの借り換えをした場合、毎月の支払額を軽減する代わりに「返済期間の短縮」というメリットを得ることもできます。
ただし、借り換えをした後に借入期間が10年未満になるケースでは、住宅ローン控除や住宅ローン減税が活用できなくなることは注意点です。
返済期間を短縮するか、毎月の返済の負担を軽くするかは、ご自身の返済プランにあわせてメリットを選択するのがおすすめです。
また、借り換えには「将来の金利上昇リスクに備えられる」というメリットもあります。
住宅ローンは契約時に変動金利か固定金利を選択しますが、借り換えによって金利タイプを変えることが可能です。
たとえば、先々で金利上昇すると考えらえるときには、長期固定金利に変更して備えることができます。
もし、反対に金利上昇のリスクが少なく、低金利が続くと予想されるときには長期固定金利から変動金利にタイプを変えるのもひとつの手でしょう。

借り換えをするデメリット

借り換えでは、他の金融機関で新たに住宅ローンを組みなおす手間がデメリットになります。
審査を受けるためには申し込みの手続きをおこない、必要書類を用意するといった準備が必要です。
必要書類には住民票など役所で取得するものや売買契約書などがあり、スムーズに審査を受けるには不備のないようそろえることが大切です。
審査通過後は、借り入れをする銀行との契約、抵当権の設定や抹消のために司法書士との面談などもおこないます。
また、借り入れのデメリットとして「諸費用が必要」という点も挙げられます。
具体的には印紙代や抵当権の設定費用、住宅ローンの保証料や事務手数料です。
現在の借り入れを完済するための諸費用の目安は、繰上返済の手数料が数千円から3万円ほどです。
抵当権抹消は、2万円から3万円ほどが目安になります。

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タイミングが大切！住宅ローンの借り換えを検討するポイント

住宅ローンの借り換えでメリットを得るには、タイミングの見極めが大切です。
借り換えの判断する目安となる3つのタイミングについて、解説します。

タイミング①残高が1,000万円以上ある

借り換えに取り組む際は、ローン残高もタイミングをはかるポイントです。
残高が1,000万円以上あると、借り換えに適している可能性があります。
残高と同時に、返済期間も残り10年以上あるかを確認しましょう。
いずれかだけを満たしていても、借り換えの費用の負担が増えてしまうケースもあります。

タイミング②借り入れ時より金利水準が低くなった

借り換えのタイミングを判断するために、金利は大切な要素です。
金利水準が低くなったとき、各金融機関が住宅ローンの金利を下げる可能性も考えられます。
そうすると、借り換えをするメリットが受けやすいタイミングと見ることができます。

タイミング③好条件の住宅ローンが見つかったとき

住宅ローンの契約期間は長く、20年や30年というケースも多いです。
長い間には、好条件の住宅ローンが出てくる可能性もあります。
好条件のポイントは、借り換える住宅ローンによってさまざまです。
たとえば、団体信用生命保険の保障が充実できることがメリットになる場合もあります。
借り換えのキャンペーンが実施されている場合も、検討するのに良いタイミングです。
キャンペーンでは、金利優遇などの特典を受けられる場合もあり、利息を減らせる機会となるかもしれません。
さまざまな住宅ローンがあるので、ご自身にあったものを定期的にチェックするのがおすすめです。
また、借り換えに良さそうな住宅ローンやキャンペーンが見つかったときには、金利以外の条件も確認しておくことが大切です。
マイナスになることのないようシミュレーションなども活用すれば、借り換えのタイミングについて総合的な判断がしやすくなります。