こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
アパート建築が節税につながるという話を耳にしながらも、実情がどうなのか気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
アパート建築による資産運用ではリスクの懸念もありますが、税金に関する知識を備えていれば費用負担を軽減することが可能です。
そこで今回は、アパート建築による節税の仕組みや注意点、建築後に節税できる税金についてもご紹介します。
これからアパート建築によって節税したいと考えている方は、ぜひ今後のご参考にしてみてください。
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アパート建築によって節税できる主な税金は、相続税・固定資産税・都市計画税です。
市況の動向などに左右される定価のない不動産の場合、判定時の評価額をもとにこれらの税金を計算します。
たとえば、更地と建物付き土地では利用状況が異なることから評価額も異なります。
つまり、不動産の利用状況などの違いによって相続税・固定資産税・都市計画税の税額が異なる仕組みになっているということです。
この考え方を前提として、それぞれの税金がどのような仕組みで節税できるのか見ていきましょう。
相続税における節税の仕組み
相続税は不動産だけでなく、現金なども含めた被相続人（亡くなった方）のすべての財産に対してかかる税金です。
しかし、すべてを現金で相続するよりも不動産にして相続したほうが節税対策としては有効です。
今回の記事のようにアパート建築をおこなった場合と現金のみを相続した場合を考えてみます。
まずアパート建築をおこなった場合、評価額はアパート建築費の50％程度まで下がります。
一方、現金のみを相続した場合は、そのままの金額が相続税の課税対象です。
つまり、同じ金額を相続してもアパート建築のほうが50％分も得になるといえます。
なお、建物の評価は「固定資産税評価額」という国が定める評価方法によって決まることも覚えておきましょう。
また、アパート建築をおこなった場合、「自己居住用」ではなく「貸家」という利用状況になるため、さらに評価額が下げられます。
大まかにいうと、30％の借家権割合が設定され、固定資産税評価額がさらに30％軽減される仕組みです。
アパート建築をおこなった土地についても節税ができます。
アパート建築をおこなった土地は「貸家建付地」になるため、土地評価額が20％軽減されます。
このように、建物と土地をあわせれば、相続税の課税対象になる金額を大幅に圧縮できるといえるでしょう。
固定資産税における節税の仕組み
固定資産税の節税は、建物付き土地に対する特例を適用することによっておこなえます。
土地にかかる固定資産税は標準評価額によって決まりますが、自治体に申請し、「住宅用地の特例」を受ければ6分の1まで減額することが可能です。
つまり、更地を所有しているようなケースでは、そのまま所有を続けるよりもアパートを建築したほうが固定資産税の支払いが少なくなるということです。
ただし、200㎡を超える部分については減額の割合が3分の1になるため、注意しましょう。
都市計画税における節税の仕組み
固定資産税と同じように都市計画税においても「住宅用地の特例」を受けることが可能です。
都市計画税の場合は、固定資産税を3分の1まで減額できます。
ただし、200㎡を超える部分については減額の割合が3分の2になることも覚えておいてください。
アパート建築で節税をおこなうときの注意点
アパート建築で節税をおこなうときには、どのような注意点があるのでしょうか。
空室率によって節税効果は異なる
先述したように、相続税においてアパート建築での評価額を求める場合は、30％の借家権割合が設定されます。
しかし、30％分がすべて減額されるかどうかが「賃貸割合」によって異なることは注意点です。
賃貸割合は相続時の入居率のことですが、実はこれも評価額に影響します。
厳密にいうと、相続税における建物の評価額の求め方は「建物の固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）」です。
そのため、運用するアパートが満室でなければ30％の減額にはなりません。
ちなみに、土地の評価額を求める場合も建物と同じように賃貸割合が関係します。
土地の場合は、さらに借地権割合についても考えなければなりません。
借地権割合とは、相続税路線価によって定められたエリアごとに異なる割合のことです。
相続税における土地の評価額の求め方は「（更地の評価額×0.8）×（1－借家権割合×賃貸割合×借地権割合）」です。
このように、賃貸割合は相続税の計算に深く関係しているため、相続税の節税効果を高めるためにも空室がでないように運用していくことをおすすめします。
そのためには、入居者の満足度を上げる魅力的なアパートを建築し、満室の状態をキープしていくことが大切です。
節税とアパート建築にかかる費用とのバランスを考える
アパート建築は節税になる一方で維持管理や初期投資に大きな費用がかかれば、総合的な費用負担が増えてしまう可能性もあります。
そのため、自己資金やローンに配慮し、事前にしっかりと資金計画を立てておくことも注意点といえるでしょう。
建築費や収益性についてシミュレーションしておくと安心です。
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アパート建築後に節税できる税金もある？
アパート建築後にも節税できる税金があります。
ここでは、所得税と住民税について見ていきましょう。
不動産所得にかかる所得税は損益通算で節税できる
アパート建築後の運用で得た所得は、不動産所得に分類されます。
不動産所得は「損益通算」という仕組みを利用できる所得です。
損益通算とは、損失が出た所得をほかの所得から控除することができる仕組みのことです。
損益通算を利用すれば、アパート建築後の運用において赤字が出た場合に給与所得などのほかの所得から赤字分をカバーできます。
そのため、アパート運用以外に所得がある方にとっては節税効果が期待できる仕組みです。
複数の収入源がある場合は、それらの合計から損失を控除できます。
なお、アパート運用の所得は家賃収入から修繕費や保険料などの維持管理費を控除した金額です。
補修やリフォームなどで多額の費用がかかった年は、一時的に損失が出てしまう場合も考えられます。
このようなケースで損益通算を利用すれば、課税対象になる所得が少なくなるため、所得税を節税できるというわけです。
損益通算で住民税も節税が可能
住民税は所得と連動しているため、損益通算を利用することによって所得税と同じように節税することが可能です。
住民税は課税対象となる所得の金額に対して、全国で一律10％がかかります。
経費をきちんと計上したり、アパートの購入費用を減価償却したりすることによって不動産所得を減らせば、節税効果がさらにアップするでしょう。
アパート運用で経費計上できない費目としては、主にアパート運用以外の私生活に関わる費用・不動産の売却によって生じた譲渡損・アパートローンの利子部分を除く借入金があります。
とくにガソリン代などは私生活の費用と混同しがちなため、注意しましょう。
まとめ
今回は、アパート建築による節税の仕組みや注意点、建築後に節税できる税金についてもご紹介しました。
アパート建築をおこなうことによって相続税をはじめとするさまざまな税金の節税が可能です。
節税効果を高めてスムーズに運用していくためにも、安定した入居率をキープできるように質の良い魅力的な物件の建築を目指すことをおすすめします。
大樹不動産 メディア 担当ライター
大樹不動産【株式会社大樹不動産】は新築戸建て・マンションを中心に、海老名市エリア周辺の不動産情報を数多くご提供している不動産会社です。ユーザーの方に有益な情報をお伝えするため、ブログでも不動産情報を多数ご紹介しています。
