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不動産売却時にかかる税金を解説!!

カテゴリ:「海老名の不動産屋」の知って得する不動産知識

不動産売却時にかかる税金を解説!!



こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。

不動産の売却をした際、想定していたより高く売れて「利益でた!!」「車でも買おうかな」

…なんて考えていると注意が必要です。
翌年にとんでもない金額の税金の請求がくる可能性があります。

その名も「譲渡所得税」なる税金です。

この譲渡所得税の計算式は1.「譲渡所得」× 2.「税率」になります。
詳しく解説していきたいと思います。

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1 .「譲渡所得」


譲渡所得とはその名の通り「譲渡=人に譲り渡す」「所得=利益」の事になります。

譲渡所得は

「売却金額」-「(①取得費+②売却経費)」= 譲渡所得

で算出された金額です。

①取得費とは対象不動産を購入した時の金額です(※建物には減価償却があります)
購入時の売買契約書や領収書などで確認します。もし何も購入金額を証明する書類がない場合は「売却金額の5%」を概算取得費としてみます。

売却経費とは売却する為にかかる下記のような費用です

売却時の仲介手数料
□契約時の印紙代
□登記費用
□売却のための広告料
□測量費用
□立ち退き料
□土地を売却するために、取り壊した建物取り壊し費用
etc


①取得費②売却経費を足した金額が売却金額(売れた金額)を上回っているのであれば譲渡損失となるため、譲渡所得税は課されません。

2.税率


売却した不動産の所有していた期間によって短期譲渡所得長期譲渡所得に分類され譲渡所得に掛かってくる税率が変わります。

□「短期譲渡所得」所有していた期間が5年以下 = 税率39.63%(国税30.63%・地方税9%)
「長期譲渡所得」所有していた期間が5年超  = 税率20.315%(国税15.315%・地方税5%)

ですので例えば「1.譲渡所得税」の計算で1000万円の譲渡所得があったとします。

所有期間が5年以下ですと「税率39.63%」が適応されるため
「1000万円✕39.63% = 3,963,000円」
3,963,000円を譲渡所得税として納税する必要があります。(確定申告により)

所有期間が5年超ですと「税率20.315%」が適応されるため
「1000万円✕20.315% = 2,031,500円」
2,031,500円を譲渡所得税として納税する必要があります。(確定申告により)

居住用財産の譲渡所得の特例


では譲渡所得がプラスになったすべての方が譲渡所得税がかかってくるかというと、そうではありません。
居住用財産の譲渡所得の特例」が適用されるかもしれません。

一番オーソドックスなのが3,000万円の特別控除です!

こちらは3,000万円までの譲渡所得であれば、控除してくれるという制度です。

ですので実際は譲渡所得税が掛からないという事も多々あります。

「ちなみに居住用財産とは下記のような範囲をさします」

①現に居住している家屋の譲渡
②現に居住している家屋と共に譲渡する敷地などの譲渡
③居住の用に共さなくなった家屋の譲渡
④居住の用に共さなくなった家屋と共に譲渡する敷地などの譲渡
⑤災害により滅した家屋の敷地などの譲渡

尚、③~⑤は居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡するものに限りますので注意!!

「居住用財産の譲渡所得の特例」で軽減税率の特例なる制度もあります。

こちらは10年間を超えて所有している上記のような自宅を売却した場合、譲渡所得6,000万円までは税率が14.21%となります。(国税10.21%・地方税4%)

ただ大体の場合は「3,000万円の特別控除」で譲渡所得は全て控除される事が多いので、「軽減税率の特例」の制度を利用するケースは少ないです。
(一般的な住宅の場合)

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注意点


売却した時にこの3,000万円の特別控除」と軽減税率の特例」を利用すると、3年間は住宅ローン控除を重複して使う事ができなくなります。

ですので、買い換えのご相談を受けた際、自宅売却で「3000万円の特別控除」を使い、手元に残ったお金で次の住宅を購入してさらに「住宅ローン控除」を受けられると思っている方がいますが、これはどちらか片方になります。

もしくはどっちの控除も受けたいようでしたら3年あけてから次の住宅を購入する必要があります。

ですので買い換えの際は事前に専門的な知識がある方に1度相談する事をおすすめします。
当社で相談だけでも承っておりますので、その際はお気軽にご相談下さい(^-^)/




「大樹不動産」では海老名市の新築戸建て・リフォーム済み物件を中心に仲介手数料無料で取引きをさせて頂いております。ホームページに掲載されていない物件も多数ございます。スーモ・アットホーム・ホームズ等に掲載されている新築・リフォーム物件はほとんど仲介手数料無料になりますので、「もし気になる物件があるんだけど無料になる??」の確認は「大樹不動産」までお気軽にお問い合わせください。


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