こんにちは「海老名の不動産屋」大樹不動産の茨木です。
住宅購入は人生の中でも大きな買い物の一つといえるでしょう。
そのため購入を検討している方の多くは住宅ローンを利用するのではないでしょうか。
しかし住宅ローンを利用するときに、頭金やローンの組み方など分からないことも多くお悩みの方もいるかも知れません。
ここでは住宅ローンの組み方の一つである「オーバーローン」について、そのリスクや注意点もあわせてご紹介します。
これから住宅購入の資金計画を立てる方はぜひ参考にしてみてくださいね。
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弊社へのお問い合わせはこちら住宅購入におけるオーバーローンとは？
オーバーローンとは金融機関からの借り入れ金が預金額を上回り貸出超過となった状態のことですが、住宅ローンにおいては購入する物件の価格以上の額でローンを組むことを指します。
物件の価格以上の住宅ローンを組むことで、住宅購入にかかる諸費用を自分で用意しなくてもローンで支払うことができるのがオーバーローンという仕組みです。
住宅購入にかかる諸費用には、印紙税や登録免許税などの税金のほか金融機関や司法書士に支払う手数料、仲介手数料など多岐に渡ります。
諸費用の目安は住宅購入額の6％から10％ともいわれているため、購入額によっては数百万円ほどかかることも少なくありません。
そのため諸費用も融資してもらいローンで支払うことができるオーバーローンを検討するケースも増えています。
オーバーローンとフルローンの違いとは
フルローンとは頭金なしで、住宅購入価格のすべてを住宅ローンで支払う方法のことです。
オーバーローンでは住宅購入価格のほかに諸費用もあわせてローンを組みますが、フルローンでは諸費用を自分で用意する必要があります。
以前は頭金がないと住宅ローンを利用できない金融機関が多かったのですが、現在では多くの金融機関でフルローンを組むことが可能です。
住宅購入後にオーバーローンになるケースとは
住宅ローンを組んだときにはオーバーローンではなくても、購入した住宅の資産価値が急激に下落することで物件の価値よりローン残債のほうが多いオーバーローン状態になってしまうこともあります。
しかしオーバーローン状態であっても、返済が滞りなく進んでいれば問題はありません。
ただ物件の売却を検討するときには、売却が難しくなる可能性があるため注意が必要です。
住宅購入におけるオーバーローンの注意点とは？
オーバーローンは諸費用を用意することが難しい方でも住宅購入できるメリットのある方法といえます。
また住宅などの不動産には同じものはなく、そのタイミングで購入しなければ手に入らない物件を見つけたときにはオーバーローンを利用するのもおすすめです。
しかし手元に現金が無くても住宅購入できるオーバーローンには注意点もあります。
オーバーローン購入後の売却
オーバーローンで住宅購入後にさまざまな理由で売却を検討するときにはいくつかの注意点があります。
その一つとして住宅購入後すぐに売却をする場合にはすでにオーバーローンとなっているため、物件の売却価格ではローンの残債を完済することができないことが挙げられるでしょう。
ローンの残高を一括で返済できる場合は問題ありませんが、難しい場合は任意売却かそのまま住み続けるかを選択しなければいけません。
諸費用分のローン金利
オーバーローンで諸費用分の融資を受ける場合には、金利の安い住宅ローンではなく別枠の融資をおこなうケースがあり、そのような場合には金利も高いことが多いので注意が必要です。
諸費用分が別枠での融資となった場合には月々の支払いも予定していた額より多くなってしまいます。
そのためオーバーローンを利用するときには諸費用分の扱いも事前に確認しておきましょう。
離婚時のトラブル
夫婦でのペアローンをオーバーローンで利用していた場合には離婚によってトラブルが発生することがあります。
共同名義の住宅がオーバーローンの場合は売却価格でローンの完済ができないため、返済の負担割合などで揉めることもあるでしょう。
またオーバーローンで売却自体が難しい場合には、離婚後も住宅を売却せずに住み続けなければいけないケースもあります。
しかし夫婦の共有名義となっている物件では、住み続ける側だけではなく引っ越しをした側も引き続き住宅ローンを返済する必要があるため不公平になってしまいます。
そのため住宅に住み続ける側がもう一方の持分を買い取るなどの対策を取る必要があり、経済的に問題となることも注意点の一つとして挙げられるでしょう。
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住宅購入におけるオーバーローンのリスクとは？
オーバーローンを利用するにはいくつかの注意点がありますが、利用前に慎重に検討することで問題なく利用することができるでしょう。
しかしオーバーローンを利用する際にはリスクがあることも知っておく必要があります。
違法なオーバーローン申請のリスク
オーバーローンは住宅購入費用と購入に関わる諸費用の融資をおこなうローンです。
しかし本来の諸費用分と関係のない費用まで申請することは違法となります。
たとえば車や家具などの購入費を申請することはできません。
金利の安い住宅ローンを利用して、住宅購入に関係のない物品を購入するために申請を偽る行為は違法なだけでなく、契約違反にもなります。
このようなことが金融機関に知られると、融資金額の一括返済や訴訟などに発展することもあるでしょう。
また一括返済できない場合には自己破産など大きなリスクを負わなくてはならないケースも考えられます。
オーバーローンを利用するときには、正しい申請をするようにしましょう。
毎月の支払額のリスク
オーバーローンでは住宅価格のローンにくわえて諸費用のローンも加算されるため、通常の住宅ローンより返済額が多くなってしまいます。
そのため同じ返済期間でも毎月の支払額が高くなるリスクがあるでしょう。
しかし毎月の支払額を抑えるために、返済期間を長くしすぎてしまうと将来住宅ローンが大きな負担になってしまう可能性もあります。
また支払額と返済期間のバランスを考えておかなければ金融機関の審査が難しくなるケースもあるでしょう。
オーバーローンを利用する際は事前に返済計画をしっかりと立てて利用することをおすすめします。
財産分与のリスク
オーバーローンの注意点として売却が難しいことはご説明しましたが、離婚などで財産分与をおこなう際にもオーバーローンはリスクとなります。
そもそもオーバーローンの不動産は住宅の価値よりローン残高のほうが大きいため、財産として扱うのが難しく財産分与の対象にならない可能性があるでしょう。
そのため離婚後に住宅を売却し財産分与することができません。
たとえ夫名義の住宅だとしても夫婦で築いた財産は財産分与する必要があるため、離婚時にトラブルになるリスクが高いといえるでしょう。
オーバーローンはタイミングを逃さずに住宅購入できる便利な方法ですが、リスクを考えて慎重に検討する必要があるかも知れません。
まとめ
住宅購入時に利用できるオーバーローンとは、住宅購入費だけでなく税金や手数料などの諸費用も合わせてローンに組み込める方法のことです。
手元に費用がなくても住宅を購入できるのが大きな魅力ですが、オーバーローンを利用するときには、売却が難しいことや返済額が増えることなどのリスクや注意点を慎重に検討する必要があります。
しかしオーバーローンはしっかりとした返済計画を立てて利用することでタイミングを逃さずに物件を購入できる方法でもあります。
住宅購入でオーバーローンの利用を検討している方は、慎重に検討してリスクの少ない購入を進めてくださいね。
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